南寧物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)重新定 將向平均值靠攏

　　南寧各小區(qū)物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)不一，近年來的趨勢更是“就高不就低”，為此不少小區(qū)的物業(yè)費居高不下。對此，南寧市發(fā)展改革委價格管理科有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前正在積極開展物業(yè)服務(wù)收費定價工作，待新標(biāo)準(zhǔn)出臺后，新建住宅小區(qū)物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)將向平均值靠攏。原已確定物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)的小區(qū)，需待原物業(yè)服務(wù)合同結(jié)束后并經(jīng)履行征求業(yè)主意見工作后才可套用新標(biāo)準(zhǔn)。

　　▲南寧一小區(qū)物管將多棟樓的架空層利用起來，做成了文化長廊。

　　要求不嚴(yán)

　　物管公司投標(biāo)之前已定價

　　根據(jù)我國相關(guān)法規(guī)規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)費”收費標(biāo)準(zhǔn)要考慮物業(yè)服務(wù)的成本和利潤，成本一般包括物業(yè)工作人員的工資支出、公共設(shè)施維護費用等。因此，物管公司按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定所需的人力數(shù)量、公共設(shè)施維修保障頻次來確定物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　近年來，南寧市實行的是市場調(diào)節(jié)價，很多小區(qū)都是前期物管公司在管理，其物業(yè)費均由前期物管公司和開發(fā)商協(xié)商制定，他們定多少就是多少，業(yè)主完全沒有話語權(quán)。只要業(yè)主買房時在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議上簽字，前期物管公司即可向業(yè)主收費。待業(yè)主委員會成立后，方能由物管公司和業(yè)主委員會再協(xié)商議定正式物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　然而，不少小區(qū)反映成立業(yè)委會存在諸多困難，比如相關(guān)部門審核材料的時間過長、業(yè)主大會到場業(yè)主數(shù)量不足，一些小區(qū)還會遭到各種阻撓。目前，南寧不少小區(qū)都沒有業(yè)主委員會。

　　對于物業(yè)費定價問題，南寧市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，2015年12月之前，南寧市實行的是政府指導(dǎo)價，當(dāng)時有關(guān)部門根據(jù)物管公司資質(zhì)評定不同等級，物管公司根據(jù)不同等級為業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)。2015年12月開始取消政府指導(dǎo)價、實行市場調(diào)節(jié)價之后，物管公司也就沒了資質(zhì)等級之分，物管公司就根據(jù)服務(wù)協(xié)議內(nèi)容為業(yè)主提供服務(wù)，并按照對應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容進行收費。

　　上述負(fù)責(zé)人還表示，針對物管公司，自治區(qū)出臺有一個服務(wù)等級，但沒有強制要求物管公司非得按照這個等級的要求去做，所以現(xiàn)在大部分物管公司并沒有參照這個等級的相關(guān)規(guī)定，而是投標(biāo)前就已定好物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)。中標(biāo)后就將中標(biāo)信息提供給住建部門，中標(biāo)信息包括物業(yè)費定價，但住建部門對該定價沒有監(jiān)控權(quán)，只是要求物管公司按照物價部門的要求來定。

　　政策變化

　　物業(yè)費回歸政府定價管理

　　那么，南寧小區(qū)物業(yè)費經(jīng)歷了哪些變化？近日，記者來到南寧市發(fā)展改革委對此進行了解。據(jù)南寧市發(fā)展改革委價格管理科相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，受近年來自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政策變動影響，南寧市普通住宅小區(qū)物業(yè)費歷經(jīng)“實行政府定價管理轉(zhuǎn)為實行市場調(diào)節(jié)價，再回到實行政府定價”管理模式。

　　2015年12月1日以前，廣西范圍內(nèi)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費實行政府定價管理，當(dāng)時南寧市收費標(biāo)準(zhǔn)為最高不超過1.65元/月·平方米。2015年12月1日以后，原自治區(qū)物價局在全區(qū)范圍內(nèi)剔除普通住宅小區(qū)物業(yè)費的定價項目，物業(yè)費轉(zhuǎn)為市場調(diào)節(jié)價，物管公司可根據(jù)提供的物業(yè)服務(wù)水平和成本自行確定物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，無上下限之分。

　　2018年4月1日，自治區(qū)重新將普通住宅小區(qū)前期物業(yè)費納入政府定價管理。隨后，于2018年11月、2019年12月分別印發(fā)《廣西壯族自治區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費管理工作指導(dǎo)意見》和《廣西普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（試行）的通知》。至此，自治區(qū)層面的物業(yè)服務(wù)收費政策制定完成。

　　該負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)費重新納入政府定價管理后，收費的項目、物業(yè)服務(wù)成本及構(gòu)成都與原來不同，例如，以前最高1.65元/月·平方米的標(biāo)準(zhǔn)包含物業(yè)費和電梯費，但根據(jù)新出臺的指導(dǎo)意見，物業(yè)費與電梯費應(yīng)分開收費，制定的物業(yè)費含公共能耗費用，且電梯費不再實行政府定價等。為此，南寧市需根據(jù)自治區(qū)物業(yè)服務(wù)政策的變化重新制定物業(yè)服務(wù)收費項目及標(biāo)準(zhǔn)。在新物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)正式出臺之前，普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物管公司按雙方所簽訂的合同約定執(zhí)行。